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Planen im Bestand 🏢 Ressourcenschonung ✓ Kosteneffizienz ✓ Modernisierung ✓ Vorhandene Strukturen clever nutzen und aufwerten!
Das Planen im Bestand stellt für Unternehmen eine strategisch klugere Alternative zum Neubau dar, weil es ökonomische und ökologische Vorteile systematisch miteinander verbindet. Durch die Weiternutzung bestehender Bausubstanz werden nicht nur erhebliche Kosten für Abriss und Neubau eingespart, sondern auch wertvolle Ressourcen geschont. In Deutschland umfasste der Gebäudebestand im Jahr 2021 rund 21 Millionen Gebäude, von denen etwa 2 Millionen als Nichtwohngebäude klassifiziert sind [Deutsche Energie-Agentur GmbH]. Die Umnutzung oder Modernisierung dieser Strukturen ist somit ein wesentlicher Hebel zur Reduzierung des CO2-Fußabdrucks, da die im Material gebundene "graue Energie" erhalten bleibt. Dieser Ansatz ermöglicht es Unternehmen, ihre Büroflächen schneller an neue Arbeitswelten anzupassen, die Mitarbeiterzufriedenheit durch modernisierte Räume zu steigern und gleichzeitig ihre Nachhaltigkeitsziele zu erreichen. Die strategische Entscheidung für den Bestand ist somit eine Investition in Effizienz, Zukunftsfähigkeit und unternehmerische Verantwortung.
Die Entscheidung für eine Umgestaltung im Bestand anstelle eines Neubaus basiert auf einer sorgfältigen Abwägung von Zeit, Kosten und strategischer Ausrichtung. Da der Prozess der Baugenehmigung für Umbauten oft unkomplizierter und schneller verläuft als für Neubauprojekte, können Unternehmen agiler auf Marktveränderungen oder interne Wachstumsphasen reagieren. Wenn ein Unternehmen beispielsweise kurzfristig neue Arbeitsmodelle wie hybrides Arbeiten einführen möchte, ermöglicht eine Bestandsanpassung eine zügige Implementierung. Dies führt dazu, dass die modernisierten Flächen schneller zur Verfügung stehen und die Produktivität nicht durch langwierige Bauphasen beeinträchtigt wird. Die Transformation des gebauten Bestands ist eine zentrale Aufgabe, die eine enge Koordination aller beteiligten Akteure erfordert, um funktionale und nachhaltige Lösungen zu schaffen [future.lab Magazin, Technische Universität Wien]. Somit wird die Immobilie selbst zu einem flexiblen Werkzeug, das die Unternehmensstrategie aktiv unterstützt, anstatt sie durch starre und veraltete Strukturen zu behindern.
Der erste Schritt für eine erfolgreiche Planung im Bestand ist eine systematische und detaillierte Bestandsaufnahme. Diese bildet die Datengrundlage für alle weiteren Entscheidungen. Sie umfasst die präzise Erfassung der physischen Gegebenheiten, der vorhandenen Gebäudetechnik sowie der aktuellen Nutzung der Räumlichkeiten, idealerweise basierend auf einem maßstäblichen Lage- und Höhenplan.
Eine fundierte Bestandsaufnahme beginnt mit der Erstellung oder Aktualisierung von Bestandsplänen. Diese Dokumente gehen weit über einfache Grundrisse hinaus und beinhalten detaillierte Informationen zu tragenden und nicht-tragenden Wänden, zur Position von Fenstern und Türen sowie zur Höhe und Beschaffenheit von Decken und Böden. Ein kritischer Aspekt ist hierbei die Analyse der technischen Gebäudeausrüstung (TGA), welche die Systeme für Heizung, Lüftung, Klima, Sanitär und Elektrik umfasst. Die genaue Dokumentation des Zustands, der Kapazität und des Alters dieser Anlagen ist entscheidend, da eine Modernisierung der Büroflächen oft eine Anpassung oder Erneuerung der TGA erfordert. Die Methodik einer solchen Analyse stellt sicher, dass alle relevanten physischen und nutzungsspezifischen Aspekte erfasst und bewertet werden [Institut für Landschaftsarchitektur, Universität für Bodenkultur Wien]. Auf dieser Basis kann verlässlich beurteilt werden, welche Elemente erhalten bleiben können und wo Investitionen zwingend notwendig sind.
Über die rein technischen Aspekte hinaus muss eine umfassende Bestandsanalyse auch qualitative Faktoren berücksichtigen. Dazu zählen die Lichtverhältnisse, die Raumakustik und das allgemeine Raumklima, die maßgeblich die Qualität eines Arbeitsplatzes beeinflussen. Wenn beispielsweise ein Großraumbüro geplant wird, muss im Vorfeld geprüft werden, ob die vorhandene Bausubstanz eine effektive Schallabsorption ermöglicht oder ob nachträgliche akustische Maßnahmen erforderlich sind. Ebenso ist eine historische Bauforschung bei älteren Gebäuden sinnvoll, um frühere Umbauten oder verborgene Bauteile zu identifizieren. Solche Untersuchungen, die Bauphasenpläne und Materialanalysen umfassen können, decken potenzielle Risiken wie Schadstoffbelastungen (z.B. Asbest) auf und liefern wertvolle Informationen über die Struktur des Gebäudes [Denkmalpraxis Moderne e.V.]. Eine solche tiefgehende Analyse minimiert unvorhergesehene Probleme und Kosten während der Umbauphase.
Die Digitalisierung, insbesondere durch den Einsatz von Building Information Modeling (BIM), steigert die Effizienz bei der Büroumgestaltung maßgeblich. Sie ermöglicht die Erstellung eines präzisen digitalen Zwillings des Bestandsgebäudes, der als zentrale Informationsquelle dient und so Planungsfehler, Kostenüberschreitungen und Zeitverzögerungen signifikant reduziert.
Building Information Modeling ist eine Methode, bei der alle relevanten Gebäudedaten digital erfasst, modelliert und kombiniert werden. Für das Planen im Bestand bedeutet dies, dass zunächst die Daten aus der Bestandsaufnahme – beispielsweise durch 3D-Laserscans – in ein intelligentes 3D-Modell überführt werden. Dieses Modell enthält nicht nur geometrische Informationen, sondern auch Daten zu Materialien, Bauteileigenschaften, Kosten und technischen Anlagen. Wenn Architekt*innen und Fachplaner*innen nun Änderungen vornehmen, werden die Auswirkungen auf das gesamte System sofort sichtbar. So lassen sich beispielsweise Kollisionen zwischen neuen Leitungsführungen und bestehenden tragenden Elementen frühzeitig erkennen und vermeiden. Die Bundesarchitektenkammer hebt hervor, dass BIM die Planungssicherheit, Kosten- und Terminplanung insbesondere bei komplexen Bestandsprojekten entscheidend verbessert [Bundesarchitektenkammer].
Der Nutzen eines digitalen Modells geht weit über die Planungsphase hinaus. Während des Umbaus dient es als verlässliche Informationsgrundlage für alle beteiligten Gewerke, was die Koordination auf der Baustelle vereinfacht und Fehler reduziert. Nach Abschluss der Umgestaltung wird das aktualisierte BIM-Modell an das Facility Management übergeben. Dieses "As-Built-Modell" enthält alle Informationen über die verbauten Komponenten und deren Wartungsintervalle. Wenn-Dann-Szenarien lassen sich so einfach durchspielen: Wenn ein bestimmtes technisches Bauteil ausfällt, dann zeigt das Modell sofort dessen exakte Position, den Typ und die notwendigen Schritte zur Instandsetzung. Die umfassende Bestandsaufnahme und Digitalisierung ist somit die Basis für eine nachhaltige und funktionale Planung, die den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes berücksichtigt [Bundesarchitektenkammer].
Das Bauen im Bestand bietet erhebliche Kostenvorteile durch den Wegfall von Ausgaben für Abriss, Entsorgung und den kompletten Rohbau. Gleichzeitig leistet es einen entscheidenden Beitrag zur Nachhaltigkeit, indem es die im bestehenden Gebäude gebundene "graue Energie" erhält und den Ressourcenverbrauch drastisch reduziert.
Die ökonomischen Vorteile sind direkt messbar. Die Kosten für den Abriss eines Bürogebäudes und den Aushub für ein neues Fundament können einen signifikanten Anteil des Gesamtbudgets ausmachen. Diese entfallen bei einer Sanierung oder Modernisierung im Bestand vollständig. Zudem sind die Baukosten für Baumaßnahmen im Bestand pro Quadratmeter oft geringer als bei einem Neubau. Laut Statistischem Bundesamt und dem Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen machen Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden bereits einen wesentlichen Teil der gesamten Bautätigkeit aus, was ihre wirtschaftliche Relevanz unterstreicht [Statistisches Bundesamt, BMWSB]. Durch die intelligente Nutzung vorhandener Strukturen wie Fundament, Tragwerk und Fassade können Investitionen gezielt in die Modernisierung der Innenräume, der technischen Ausstattung und der Energieeffizienz gelenkt werden, was zu einer direkten Wertsteigerung der Immobilie führt.
Aus ökologischer Sicht ist der größte Vorteil des Planens im Bestand die Einsparung von "grauer Energie". Dieser Begriff beschreibt die Energiemenge, die für Herstellung, Transport und Einbau von Baumaterialien aufgewendet wurde. Da die Bausubstanz erhalten bleibt, wird diese Energie nicht vernichtet und muss nicht für neue Materialien erneut aufgewendet werden. Dies führt zu einer massiv verbesserten CO2-Bilanz des Projekts. Die Transformation des bestehenden Gebäudeparks ist ein zentraler Baustein für das Erreichen von Klimazielen, da der Bausektor einer der größten Ressourcenverbraucher und CO2-Emittenten ist. Indem Unternehmen auf den Bestand setzen, handeln sie nicht nur ressourcenschonend, sondern positionieren sich auch als verantwortungsbewusste Akteure, was sich positiv auf ihr Image und ihre Attraktivität als Arbeitgeber auswirkt.
Bei der Analyse der Bausubstanz und Statik muss besonders auf die Tragfähigkeit der vorhandenen Struktur, den Zustand der Baumaterialien und das Vorhandensein von potenziellen Schadstoffen geachtet werden. Eine exakte Prüfung ist unerlässlich, um die Sicherheit zu gewährleisten und die Machbarkeit geplanter Umbauten zu verifizieren.
Die statische Überprüfung ist das Kernstück der Analyse. Ein*e qualifizierte*r Statiker*in muss beurteilen, ob das bestehende Tragwerk zusätzliche Lasten aufnehmen kann, die durch neue Wände, schwere technische Anlagen oder eine veränderte Nutzung entstehen. Hierfür werden oft Bauteile wie Decken, Stützen und Unterzüge freigelegt und untersucht. Wenn beispielsweise ein offenes Bürokonzept durch die Entfernung von Innenwänden realisiert werden soll, muss geklärt werden, ob diese Wände eine tragende Funktion hatten. Ist dies der Fall, sind kompensatorische Maßnahmen wie der Einbau von Stahlträgern oder Stützen erforderlich. Die Untersuchung historischer Baupläne und Dokumente kann Aufschluss über die ursprüngliche Konstruktion und spätere Änderungen geben, was die Planungssicherheit erhöht [Denkmalpraxis Moderne e.V.].
Ein weiterer kritischer Punkt ist die Materialanalyse. Dabei wird die Bausubstanz auf Feuchtigkeitsschäden, Risse oder Materialermüdung geprüft. Besonders in Gebäuden, die vor 1990 errichtet wurden, ist eine gezielte Suche nach Schadstoffen wie Asbest, PCB oder alten Mineralwoll-Dämmungen zwingend erforderlich. Der Nachweis solcher Stoffe hat weitreichende Konsequenzen für den Sanierungsablauf, die Kosten und den Zeitplan, da eine fachgerechte und sichere Entfernung gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine gründliche Analyse der Bausubstanz im Vorfeld schützt vor unliebsamen und kostspieligen Überraschungen während der Bauphase und ist die Voraussetzung für eine gesunde und sichere Arbeitsumgebung nach dem Umbau.
Moderne Arbeitsplatzkonzepte wie Activity-Based Working oder Open-Space-Büros werden in alten Strukturen durch eine intelligente Neukonfiguration des Grundrisses und den gezielten Einsatz von flexiblen Einrichtungssystemen umgesetzt. Anstatt starrer Einzelbüros werden multifunktionale Zonen für unterschiedliche Tätigkeiten geschaffen, die Kollaboration und Konzentration gleichermaßen fördern.
Die Umsetzung beginnt mit der Schaffung von offenen und flexiblen Flächen. Dies wird oft durch den Rückbau von nicht-tragenden Wänden erreicht, um eine großzügige und lichtdurchflutete Umgebung zu schaffen. Anschließend wird der Raum in verschiedene Zonen unterteilt: Kommunikationsbereiche für Teamarbeit, Ruhezonen für konzentriertes Arbeiten, Kreativräume für Brainstorming und soziale Bereiche für informellen Austausch. Die Abgrenzung dieser Zonen erfolgt nicht durch feste Wände, sondern durch mobile Trennwände, akustisch wirksame Raumteiler, Podeste oder unterschiedliche Bodenbeläge. Modulare Möbelsysteme ermöglichen es den Mitarbeiter*innen, ihre Arbeitsumgebung je nach Bedarf anzupassen. Die technische Infrastruktur muss dabei modernisiert werden, um flächendeckendes WLAN, ausreichend Stromanschlüsse und digitale Kollaborationstools wie Videokonferenzsysteme bereitzustellen.
Der Erfolg der Implementierung hängt stark von der Berücksichtigung der spezifischen Eigenschaften des Bestandsgebäudes ab. Hohe Decken in Altbauten bieten beispielsweise Potenzial für den Einbau von Galerieebenen oder speziellen Akustiklösungen. Große Fensterfronten können optimal für Arbeitsplätze genutzt werden, die viel Tageslicht benötigen. In der folgenden Tabelle werden die Unterschiede zwischen traditionellen und modernen Konzepten im Kontext der Bestandsplanung verdeutlicht.
| Merkmal | Traditionelles Konzept (Zellenbüro) | Modernes Konzept (Activity-Based Working) |
|---|---|---|
| Raumaufteilung | Feste, geschlossene Einzel- oder Doppelbüros entlang von Fluren. | Offene Flächen mit zonierten Bereichen für verschiedene Aktivitäten (Kommunikation, Konzentration, Kreativität). |
| Flexibilität | Gering; die Raumnutzung ist starr und auf feste Arbeitsplätze ausgelegt. | Hoch; Mitarbeiter*innen wählen den Arbeitsort je nach Aufgabe. Räume sind durch modulare Möbel anpassbar. |
| Kommunikation | Geplante, formelle Kommunikation; spontaner Austausch ist erschwert. | Fördert spontane und interdisziplinäre Zusammenarbeit durch offene Strukturen und Begegnungszonen. |
| Anforderungen an Bestand | Benötigt viele Trennwände und eine klare Flurstruktur. Technikanbindung pro Büro. | Erfordert das Entfernen nicht-tragender Wände, eine leistungsstarke technische Infrastruktur (WLAN) und durchdachte Akustik- und Lichtkonzepte. |
Die Dauer einer Büroumgestaltung im Bestand variiert stark und hängt von Umfang, Gebäudegröße und Zustand ab. Kleinere Modernisierungen können in wenigen Wochen abgeschlossen sein, während umfassende Sanierungen inklusive statischer Eingriffe und Erneuerung der Haustechnik sechs Monate bis über ein Jahr in Anspruch nehmen können.
Der Brandschutz spielt eine zentrale Rolle und muss bei jeder Nutzungsänderung oder größeren baulichen Veränderung an die aktuellen gesetzlichen Vorschriften angepasst werden. Dies umfasst die Überprüfung von Fluchtwegen, Brandabschnitten, Rauchmeldeanlagen und feuerbeständigen Materialien, um die Sicherheit der Personen im Gebäude zu gewährleisten.
Ja, die Kombination ist äußerst sinnvoll und wirtschaftlich. Wenn ohnehin in die Bausubstanz eingegriffen wird, können energetische Maßnahmen wie die Dämmung der Fassade, der Austausch von Fenstern oder die Modernisierung der Heizungsanlage effizient integriert werden, was langfristig Energiekosten senkt.
Eine Sanierung stellt den ursprünglichen Zustand wieder her (z.B. nach einem Wasserschaden). Eine Modernisierung verbessert den Standard (z.B. energetisch). Ein Umbau verändert die Struktur oder Nutzung des Gebäudes (z.B. durch Entfernen von Wänden für ein Open-Space-Büro).
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